【美國．生活】邊買邊學的購屋經驗

看房子的時候會看到仲介用一個小搖控器對準這個盒子感應一下後，就可以拿放在裡面的鑰匙，賣家會知道那一個仲介來過的時間，算是滿有智慧的設計。在美國(康州，不確定是否一體適用其他州)買房子，感覺比在台灣買房子複雜許多，一方面也是語言上的問題 (超多專有名詞不認識)，一方面是市場機制頗健全，面面俱到的結果就是要做很多功課，總而言之，言而總之，就是「找一個好的代表買家的仲介Buyer Agent很重要」。

第一階段：收集資訊

比較多人使用的不動產資訊網站 Zillow 或是 Trulia都是很好的開始，從這些平台可以知道區域價格。美國的不動產市場價格非常透明，地址、照片、最新成交價都可以找得到，首要了解房屋種類 – Condo / Townhouse / Co-op / House 的區別。有空到處去走走，對區域方向有點感覺，區域好壞可以相差非常多，甚至同一個區域不同棟大樓，價格也會有很大的落差。做完功課後針對自己的能力與需求，訂出一個預算範圍，這是在買家代理人第一個會問的問題，也攸關將來資訊的來源，能夠愈明確描述自己的需求愈好，可以節省不少時間。

另外因為金融危機，這兩三年因為付不起房貸而生的各式便宜賣的房子很多(Short sale / Foclousure / Bank owned)，我在買房子的時候因為時間緊迫，所以完全不考慮，這方面也就沒花時間去研究了，當然買便宜房子就是要付出一些時間成本，聽仲介說通常要半年以上才會結案。

在美國特別要注意的是種族群聚的問題，說沒有種族歧視是假的。黑人區肯定是要避開，第二要避開的是印度人區，第三是要避開西班牙/南美區。總的來說黑人區是治安比較差，印度人是衛生問題，西班牙/南美區是音量問題。網路上都找得到資訊，例如有犯罪通報的網站會更新不同的犯罪情節及地址。

除此之外也有不同城市的人口資訊，、薪水分布等等都，都是可以參考的資訊，我覺得「廣告時間」很具有參考性。通常房子廣告超過一個月，都是有些問題，要不是價格很硬就是有其他問題
我個人認為廣告超過三個月的都要小心，雖然市場不佳，但好的物件都是在放上廣告後幾天內就會被訂下來。

第二階段：找優質的買家仲介看房子

最好是有人能介紹買家仲介，若沒人介紹的話自己上網碰運氣隨機找，若感覺不夠好可以隨時換，完全零成本(一般賣家要付3-5%仲介費，由賣家仲介和買家仲介協商分配佣金，買家是不用付服務費的)，最好找住在當地很久的人，服務態度非常重要。

一個有熱誠的仲介是會隨叫隨到的，當然也不能當個澳客沒事就要人家隨傳隨到，要有出手的誠意是必需的，選好標的要出價時，就需要和買家仲介簽約Buyer agent agreement，有的會有限制某段時間獨家代理，所以在簽之前最好先確定是否對該仲介滿意。

房子有的是淨空，有的是出租中或是賣家仍住在裡面的，之前有看過一個房子是被有錢的律師租來放文件的，門一開我們就倒退兩步，整個房子的文件像是圖書館被炸彈轟炸過一樣，連找條路走進去都很難。有人佔用的房子我覺得還是麻煩，很多細節沒辦法看到，總不能翻人家的東西來看，看空屋比較好，也不會擔心租客佔用不搬走的潛在問題。

我的標的是Condo，所以在買房子的時候最重視的兩個資訊是房屋稅property tax及管理費common fee，這兩個費用和房屋價格具有相關性，相比類似屋齡的大樓，大約的法則是費用愈高房價就愈低(沒有一定，但有影響)，而大樓的管理公司也要去查一下管理能力如何。

第三階段：出價及競價 Offer / Conter-Offer

在第一次出價時，為了證明不是隨口喊價，仲介通常會要求一份非正式的銀行核准信函 pre-approval letter，買家通常是和往來銀行要求提供，原則上一天就可以下來，也不用做信用調查 (這部分不確定是否每個人都適用，我們的情況是和一個銀行長期往來，銀行很了解我們的財務狀況)，拿到信函後，仲介有要求我們開一張支票的影本，用途不明，我也忘了問，大抵也是一種非空口亂喊價的一種證明之一，又或是因為我們是外國人，所以仲介會比較小心一點。

在給出價時，投標的三家中有兩家出現多人搶標的情況，在事後得知，一個是真的物件很好，來搶標的人亂喊價(在那時市場低迷的狀況，投標金額比定價還高)，而另一個則是物件差，研判應該是賣家故意想把價格拉高的遊戲。

情況都是我們在出價時，賣家回價離我們願意出的價還有很大的差距，來回個兩三次後，賣家就會說目前有2-3組人在投標，請給最後一個我們願意付的最高價，所有人馬在同一天開標，就是故意營造有人來搶的氣氛，果不其然物件好的標的，其他買家亂喊的結果就是銀行拒絕貸款，最後賣家又回頭來找我們。而另一個物件差的，半年了還是賣不出去(應該是賣家不急著賣，已經廣告超過一年了)，所以投標前一定要堅定自己立場，給自己一個最高能接受的價格，賣家玩這種遊戲虛虛實實很不可靠，不要被這種大家都在搶的氣氛給牽著鼻子走。

第四階段：實地檢查 / 申請貸款

在雙方在價格上達成共識後，就要簽書面的同意書，這個同意書主要是在價格上做一個書面記錄，但簽了不代表一定要買。即使是簽了契約，也是可以在一個月至兩個月(可自行協商約定)，若有什麼問題就自動解約(contigent)。康州法規定房屋檢查(inspection)有問題隨時可抽身，Condo在這方面沒什麼太大問題，但若買的是House就很重要了，請人來看一次大約美金300元。

另外在申請大樓管理規章制度(by-law)也可以有n天的閱讀考慮期，一般申請by-law副本也要好幾天，是向大樓的管理公司申請，有的大樓會要求申請費，裡面的資訊一定要好好研讀，有的大樓規定不能養寵物，或是有些奇奇怪怪的規定，同時by-law也含財務報表及大樓維護的投資計畫等，從此可看出大樓管理費用支出是否合理，有沒有亂花錢，若盈餘不多就表示將來費用會再漲…等等資訊都是要細心研讀及考慮的。

若目前房子有人佔用，還要向賣家敲定時間(occupation negotiation)，以上所有的細節，都是要靠律師來幫忙，一般律師費約1,000+美金，各家律師事務所服務內容很標準，就是幫忙做不動產所有權調查(title search)、看by-law是否有不合理之處，以及審閱買賣契約的內容。同時律師會建議投保產權保險 (title insurance)，是為了避免不動產上有更高順位的債權人，以免到時所有權有糾紛時才有保障。

在找律師的同時，也要向往來銀行申請正式的pre-approval letter(與之前所提的不同)，正式的信函需時數天，銀行向我們先收了500美金做為所有雜費及服務費，並做信用調查。銀行除了要向信用公司調報告外，另外還要求一堆的文件，要提供的資料非常多，過去十年的收入、租屋資訊、地址電話、房東及工作公司的僱用合約等，除此之外還需要各式各樣的證明，還包括對我們前任房東的問卷調查。在來往約一個月(聽說我們一個月是超級快的，其他同時間買房的人都要三到六個月的時間才結案)如期拿到貸款。

最後階段：交屋

交屋沒什麼太大問題，我們的Condo搬出搬入是要預約並交錢的，一般銀行會要求一開始要付一筆錢存在Escrow account，並且預付房屋稅。以我們的狀況加總買房的費用，除了頭期款(down payment)外，大約要花個五千元，所以存好頭期款後，還必須多準備一點錢要花在許多的雜項費用。